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成長戦略

外部成長

資産運用会社は、本投資法人が三井不動産グループの保有・開発するアコモデーション資産を安定的かつ継続的に取得することに努めます。また、三井不動産グループの情報ネットワークと資産運用会社独自の情報収集ルートを活用することにより、三井不動産グループ外からも競争力の高い優良物件を取得し、着実な外部成長を目指します。

a. 三井不動産レジデンシャルとの不動産情報・アドバイザリーサービス提供契約の活用

資産運用会社は、三井不動産レジデンシャルとの間で締結した不動産情報・アドバイザリーサービス提供に関する契約に基づいて、同社が保有・開発する不動産の売却情報や、他社の売却物件情報を収集、活用し、本投資法人による物件取得に繋げます。また、本投資法人が運用資産を取得するにあたり、資産運用会社は三井不動産レジデンシャルの不動産運用情報と建物設備に関するノウハウを活用します。
なお、三井不動産レジデンシャル及び資産運用会社は、互いに自由に不動産等の売買を行うことを原則とし、本投資法人による不動産等の売買は、いかなる意味においても制限されません。

b.三井不動産グループの情報力・情報ネットワークの活用

資産運用会社は、三井不動産グループ各社の広範な情報ネットワークを活用し、良質なアコモデーション資産の取得機会の獲得に努めるため、三井不動産リアルティとの間で物件情報提供に関する覚書等を締結しています。

c.資産運用会社独自の情報収集

三井不動産グループからの物件情報獲得に加え、資産運用会社は独自の情報収集ルートを開拓し、良質なアコモデーション資産の取得に努めます。

内部成長

資産運用会社は、運用資産のブランド戦略やテナントサービス、三井不動産グループのバリューチェーンと専門性の高いノウハウを活かした最適な管理・運営により、顧客満足度や資産価値を長期的に維持し、賃料、稼働率の維持・向上やコスト削減を図り、確実な内部成長を目指します。

a. ブランド戦略

本投資法人の主要な運用資産である賃貸住宅については、三井不動産グループが企画・開発する「パークアクシス」シリーズをブランド戦略のコアに据え、「パークアクシス」に準じた性能を持つ「パークキューブ」シリーズと共にポートフォリオを構築していきます。

資産運用会社は、「パークアクシス」と「パークキューブ」の両シリーズが高品質な住宅のブランドとして賃貸住宅マーケットで認知・浸透されるために、三井不動産グループと協働して、以下に掲げるパークアクシス品質を長期的に入居者へ提供するなどのブランド戦略を展開します。

Park Axis Quality

基本性能品質 立地や建物の特性を踏まえた最適な耐震性や耐久性、遮音性など、建物のクオリティを高いレベルで実現します。
安心・安全品質 さまざまな防犯設備やセキュリティ対策、耐震設備、健康に配慮した仕様など、毎日が安心できる都市生活を提供します。
空間デザイン品質 建物外観をはじめ、植栽、エントランス、そして住戸内の間取り、収納、コンセント位置まで、機能性が高く美しい空間デザインを提供します。
メンテナンス品質 賃貸住宅ならではのメンテナンスの容易さや更新性に優れた設備や仕様を提供し、長期にわたって資産価値を保持する建物です。
環境性能品質 快適に暮らしながら、エネルギー使用量や光熱費を抑える取り組みを推進しています。

b. 入居者サービスの充実

資産運用会社は、入居者に対して利便性と快適性の向上を図り、安全で安心な居住空間を提供することで高い顧客満足度を実現します。
以下は本投資法人の運用資産において提供している入居者サービスです。資産運用会社は三井不動産グループと協働してサービスをさらに充実させていきます。

利便性向上を図るサービス

三井の住まいLOOP 三井不動産グループが供給、管理又はサービス提供を行う住宅の所有者や居住者を対象としたメンバーシップ・サービスです(入会手続き必要)。
部屋まわりのサービスや暮らしのサービスを受けることができます。
コンシェルジュ ※ 日常生活のみならず、充実したライフスタイルを追求する入居者のニーズを満たすためのフロントサービスを提供します。
ハウスホールド
サービス ※
ハウスクリーニングや家具・家電リース、ケータリングサービス、家事代行等、入居者の利便性を高めるサービスを他業者との提携により提供します。
保証人不要システム 貸主と入居者との間に保証会社が入り、入居者は保証会社に保証料金を払うことによって連帯保証人を不要とするサービスです。

安全と安心確保のためのサービス・サポート

お客様サポート窓口
C-desk
水漏れ、エアコン・給湯器等の設備機器トラブル、賃貸借契約更新や車庫証明の発行等も24時間年中無休・フリーダイアルで受付、対処するサービスを提供します。
入居者ガイドブック 入居の準備から退居時まで賃貸ライフのガイドとなる「ご入居者ガイドブック」を配布し、水道、ガス、電気等の公共料金の諸手続きもサポートします。

※ 一部の運用資産におけるサービスです。

c. マスターリース及びプロパティ・マネジメント業務

(ⅰ) 賃貸住宅

賃貸住宅のプロパティ・マネジメント会社の役割は、テナント管理や建物管理に関する施策の提案・実施を遂行することであり、業務に精通した高い専門性を持ち、多数の分散された物件・テナントを対象に高品質かつ均質なサービスを提供するための組織的かつ効率的な業務遂行能力が不可欠です。資産運用会社は、このような能力を備えたプロパティ・マネジメント会社として三井不動産レジデンシャルリースを選定し、同社との間でプロパティ・マネジメント基本合意書を締結しています。
基本合意書に基づき、投資法人が現に運用する賃貸住宅と将来取得する賃貸住宅のマスターリース及びプロパティ・マネジメント業務を三井不動産レジデンシャルリースに委託することにより、プロパティ・マネジメント業務の高質化と均質化を図ります。なお、主なプロパティ・マネジメント業務は以下のとおりです。

 賃貸管理業務
  ・リーシング業務
  ・契約関連業務
  ・出入金業務
  ・テナント対応業務(入退居を含む)
 建物管理業務
  ・建物・設備の保守、点検
  ・建物維持管理プランの策定
  ・建物・設備の修理、改修、更新の実施
  ・資産運用会社に対するレポーティング業務

(ⅱ) ホスピタリティ施設

ホスピタリティ施設に関しては、資産運用会社は各施設の事業体制や運営体制を考慮検討の上で賃借人となるオペレータ又は事業法人を個別に選定します。本投資法人は原則として当該オペレータや事業法人へ一括して建物を賃貸し、施設の運営及びプロパティ・マネジメント業務を原則として賃借人たるオペレータ又は事業法人に一任します。

d. リーシング

本投資法人から賃貸住宅のリーシング業務を受託した三井不動産レジデンシャルリースは、同社の100%子会社で賃貸仲介会社のレジデントファースト株式会社をはじめとして多数の賃貸仲介会社のネットワークを有しており、これらを活用してリーシングを行います。

e. 建物共用部管理

建物共用部管理業務は、資産価値の維持、向上に関して最も重要な業務の一つです。本投資法人の運用資産に関しては、プロパティ・マネジメント会社を通じ建物共用部管理業務を建物管理会社に委託します。
建物管理会社の選定は、賃貸住宅では委託料やサービスレベル、物件特性を考慮の上、資産運用会社と三井不動産レジデンシャルリースの協議により決定し、ホスピタリティ施設では原則として施設を運営するオペレータが決定します。
三井不動産グループは、分譲住宅を中心に豊富な建物管理実績を持つ三井不動産レジデンシャルサービス株式会社を有しています。資産運用会社及び三井不動産レジデンシャルリースは、同社を建物管理会社の一つとしてその建物管理能力を活用していきます。

f. 資産価値の維持

資産運用会社は、プロパティ・マネジメント会社を通じて運用資産の状況やテナントの満足度を常時注視し、長期的な資産価値を維持する最適な修繕計画の策定に努めます。運用資産の築年数に応じて、競争力やセキュリティ、テナントアメニティ向上の観点から機動的かつ効果的な資本的支出を実施します。
修繕計画の策定及び実施にあたっては、三井不動産グループ各社の住宅事業とアコモデーション事業において蓄積された技術力やノウハウを活用しつつ、外部の専門家の活用も視野に入れて、有効かつ効果的な方法を選択します。