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ポートフォリオ構築方針

資産の運用比率

本投資法人は賃貸住宅を中心に投資を行い、ホスピタリティ施設のポートフォリオに占める割合は、当面の上限につき10%(取得価格ベース)を目途として運用します。

投資エリア

賃貸住宅の投資エリアは東京23区を主とした東京圏(※1)及び地方中核政令指定都市圏(※2)とし、ホスピタリティ施設の投資エリアは全国の主要都市並びにそれらの周辺部とします。本投資法人は、それぞれ資産特性に応じた需要に厚みのあるエリアに所在するアコモデーション資産へ投資します。
地域別投資比率は、賃貸住宅とホスピタリティ施設を含めたポートフォリオ全体に占める東京23区内の資産割合を80%以上(取得価格ベース)とします。本投資法人は、地域の特性やテナントのニーズを調査検討の上、それらに合致した建物プランとグレードの物件に投資します。

(※1) 「東京圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
(※2) 「地方中核政令指定都市圏」とは、札幌市、仙台市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市及び福岡市の各都市圏をいいます。

投資基準

資産運用会社は運用資産の選定にあたって、以下の基準に基づき投資の可否を判断します。

項目 基準
投資額 概ね1棟10億円以上を目途としますが、物件特性や収益性等を考慮の上、1棟10億円未満の物件も投資対象とします。
権利関係 1棟完全所有を原則としますが、物件特性を考慮の上、共有物件、区分所有物件、借地物件(定期借地を含む)及び底地物件も投資対象とします。
構造 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造(軽量鉄骨を除く)及びこれらの混構造の建物とします。但し、建物用途の特性に照らし適切と判断した場合には、木造(耐火建築物に限る)の建物も投資対象とします。
耐震基準 建築基準法の昭和56年改正後の耐震基準である新耐震基準に適合している建物又はそれと同水準の耐震性能を有する建物とします。
PML値
(予想最大損失率)
15%以上の物件は取得を見合わせるか、取得する場合には耐震補強工事の実施又は地震保険の付保等の対応をします。
未竣工物件 既に安定的な賃料収入が確保されている物件を取得することを原則としますが、未竣工ではあるものの、建物の竣工、引渡し及びテナント確保のリスクが極小化されていると判断できる物件については、建築確認取得から竣工までの間に、竣工と同時又は竣工後速やかに引渡を受ける内容の売買契約の締結を可能とします。
開発物件 投資法人が土地を取得又は借地をし、建物の建築主となる開発物件への投資は行わないものとします(運用資産の建替えや増築を除く)。

デュー・ディリジェンス基準

資産運用会社は運用資産の選定にあたって、経済的調査、物理的調査及び法的調査等のデュー・ディリジェンスを行います。
デュー・ディリジェンスは、第三者である専門家から各種評価書や報告書を取得し、これらの内容を参考に、原則として以下の事項を調査の上、資産運用会社が投資の可否を総合的に判断します。なお、以下は賃貸住宅用の調査事項であり、ホスピタリティ施設についても以下と同等の調査事項のデュー・ディリジェンスを行います。

項目 基準
経済的調査 市場調査
  • ① 所在地域の居住環境の現状確認
  • ② 所在地域における賃貸住宅の需給
  • ③ 所在地域における競合賃貸住宅の動向
  • ④ 所在地域における市場賃料
  • ⑤ 割引率及び還元利回りの水準
テナント調査
  • ① テナントの信用度、賃料収入状況
  • ② テナントの利用目的・反社会的勢力の入居の有無の確認
収益関係調査
  • ① 建物運営経費の現況確認
  • ② 修繕・更新費の中長期計画の策定
  • ③ 収支計画の策定
  • ④ ポートフォリオ戦略との整合性の検証
物理的調査 立地
  • ① 街路の状況、主要交通機関からの利便性
  • ② 利便施設、官公署からの接近性
  • ③ 隣地との境界・越境の現況(主として目視確認による)
  • ④ 眺望、採光、騒音、通風等の居住性
  • ⑤ 嫌悪施設の有無
  • ⑥ 周辺地域の将来の開発計画
建築及び設備・仕様
  • ① 建物構造、築年数、施工業者等
  • ② 間取り、天井高、内部仕様(天井・壁・床等)、内外装の使用資材、衛生設備、
      空調設備、電気設備、昇降機設備、駐車場等の設備の維持管理
  • ③ 緊急修繕の必要性
建物管理関係
  • ① 関係法令の遵守状況
  • ② 実際の管理状況
  • ③ 管理会社の質及び契約関係
耐震性能・PML
  • ① 新耐震基準又はそれと同水準以上の性能の確保
  • ② 施工会社、設計会社、構造設計会社、建築確認検査機関のチェックと、構造計算書に
      偽造がなされていないことの確認
  • ③ 地震PML(予想最大損失率)値
環境・土壌等
  • ① 建物有害物質含有調査
  • ② 土地利用履歴、土壌汚染調査
法的調査 権利関係 前所有者の権利の確実性を検討します。
  • ① 所有権・抵当権の権利関係
  • ② 賃貸借契約関係(賃貸住戸面積の確認含む)
  • ③ 土地の境界確認書や越境に係る覚書等
  • ④ 道路法に基づく道路占用許可
  • ⑤ 環境保全等のための規制法令の遵守状況
  • ⑥ 前所有者の権利の確実性を阻害する要因の存在
共有物件、区分所有物件、借地物件(定期借地を含む)及び底地物件等、本投資法人が所有権を有しないか又は単独では所有権を有しない等権利関係が複雑な物件については、以下の点を含めその権利関係を慎重に検討します。
  • ① 借地権に関しての対抗要件具備の有無及び借地権に優先する他の権利の有無
  • ② 敷地権登記の有無、建物と敷地権の分離処分の制限及びその登記の有無、持分割合の状況
  • ③ 敷金保全措置、長期修繕計画に基づく積立金の方針・措置
  • ④ 共有物不分割特約及びその登記の有無、共有物分割請求及び共有持分売却等に関する
      適切な措置並びに共有者間における債権債務関係
  • ⑤ 区分所有物件の区分性
  • ⑥ 本投資法人による取得前に設定された担保の設定状況や契約の内容とその承継の有無
  • ⑦ 借地権設定者、借地権者、区分所有者及び共有者等と締結された規約・特約等の内容
  • ⑧ 借地権設定者、借地権者、区分所有者及び共有者等の法人・個人の別等の属性
不動産を信託する信託受益権については信託契約の内容